jusbrasil.com.br
25 de Junho de 2017

Respondendo ao questionamento: "[Dúvida] Aluguei uma loja e fui despejada sem aviso. O que fazer?" publicado no Jusbrasil na data de 12/04/2017

Rhâny Tadeu Rinaldi Balarini, Advogado
há 2 meses

Recentemente foi publicado no site do Jusbrasil o seguinte questionamento:

“Eu aluguei uma loja e permaneci por cinco anos nesse mesmo espaço. Montei um restaurante popular e de lá tirava meu sustento, porém, fui despejada sem nenhum aviso. A proprietária vai montar um restaurante também. Ela pode agir dessa forma? Quais os meus direitos? Devo contratar um advogado?”

Tentei postar a resposta abaixo no espaço destinado a comentários da publicação citada acima, porém, por algum motivo (possivelmente uma limitação de caracteres do texto) não foi possível. Sendo assim, posto aqui algumas considerações sobre o tema.

Fazendo-se uma análise técnico jurídica do questionamento, percebe-se que este não esclareceu pontos cruciais para a determinação de uma resposta correta.

Primeiramente, não foi informado se o supracitado contrato de locação comercial era ESCRITO (não verbal), bem como se era POR PRAZO DETERMINADO ou POR PRAZO INDETERMINADO. Tais informações são de sumária importância em virtude de que na Lei nº 8.245/1991 (também conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato), o legislador visou proteger especificamente os locatários com contratos escritos de locação comercial por prazo determinado. Isto posto, o art. 51 da Lei nº 8.245/1991 determina requisitos necessários para que haja a proteção ao ponto comercial numa relação locatícia:

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

Na falta dos requisitos acima, não há proteção ao ponto comercial situado em imóvel comercial locado. Neste sentido, o inciso I do artigo citado acima menciona expressamente a necessidade de que o contrato de locação comercial seja ESCRITO e POR PRAZO DETERMINADO. Ainda, o inciso II trata da somatória de tempo de vários contratos ESCRITOS e subsequentes de locação comercial POR PRAZO DETERMINADO.

Caso o contrato de locação comercial seja por PRAZO INDETERMINADO, deveria o locador preceder a notificação por escrito do locatário (também chamada de Denúncia do Contrato de Locação) para que este desocupe o imóvel no prazo de 30 dias conforme o teor do art. 57 da Lei nº 8.245/1991:

“Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.”

Caso tal notificação não tenha ocorrido, pode, em princípio, o locatário discutir a situação em juízo a fim de restituir, no mínimo, as perdas e danos que teve com a retomada em destempo do imóvel comercial locado.

Indo além, supondo que o respectivo contrato de locação comercial do questionamento seja ESCRITO e POR PRAZO DETERMINADO como manda a lei e, ainda, restarem cumpridos os demais requisitos do art. 51 da Lei nº 8.245/1991, perderá o direito à proteção do ponto comercial, isto é, perderá o direito à renovação compulsória do contrato de locação comercial o locatário que não propuser competente Ação Renovatória (regida pelos arts. 58 e 71 até 73 da Lei nº 8.245/1991) no prazo disposto no § 5º do art. 51 da Lei nº 8.245/1991:

“§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”

Neste sentido, deve o empresário e locatário ficar atento para não perder o prazo disposto acima, visto que se o mesmo não for respeitado, seu direito de proteção ao ponto comercial, ou seja, de renovação compulsória do contrato de locação comercial restará fulminado.

Para além, caso a locação comercial em questão tenha preenchido todos os requisitos do art. 51 da Lei nº 8.245/1991, bem como, tenha sido movida a Ação Renovatória em tempo, há situações em que o locador não está obrigado a renovar o contrato de locação, as quais, estão contidas no art. 52 da supracitada Lei:

“Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.”

Isto posto, como consequência da não renovação da locação comercial que possui proteção legal (que preencheu os requisitos citados ao longo do texto), após a retomada do imóvel locado, não poderia o locador abrir estabelecimento comercial ou industrial no mesmo ramo da atividade exercida pelo antigo locatário (Art. 51, § 1º da Lei º 8.245/1991).

Não sendo o caso de uma locação comercial que possui proteção legal (que preencheu os requisitos citados ao longo do texto), em tese, não há impedimento para que o locador, após ter retomado o imóvel locado, constitua estabelecimento comercial no mesmo ramo da atividade exercida anteriormente pelo locatário.

No que se refere ao direito do locatário ser indenizado pela não renovação do contrato de locação comercial protegido por lei (que preencheu os requisitos citados ao longo do texto), tal direito apenas existirá nas situações dispostas no § 3º do art. 52 da Lei 8.245/1991:

“3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.”

Ou seja, o antigo conceito de “luvas”, que possuía base legal no Decreto nº 24.150/1934, não mais subsiste em função de que a Lei 8.245/1991 (Lei de Locações ou Lei do Inquilinato) revogou os termos do supracitado decreto. Portanto, com tal revogação, não há mais a possibilidade do locatário reclamar indenização e/ou perdas e danos em função da simples ausência de renovação do contrato de locação comercial, exceto nas situações previstas pelo § 3º do art. 52 da Lei 8.245/1991.

Ainda, o questionamento menciona o termo “despejada”. O termo despejo, de forma técnica, remete a ideia que houve uma Ação de Despejo, a qual, por decisão judicial, determinou o despejo do locatário do imóvel locado. Isto posto, afirma o art. da Lei nº 8.245/1991:

“Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”

Logo, se de fato houve uma Ação de Despejo, necessariamente, o locatário teria que ser citado para ingressar na supracitada ação e exercer seu direito de defesa caso desejasse. Neste ponto, fica a dúvida, visto que o questionamento menciona que: “[...] fui despejada sem nenhum aviso.”.

Portanto, se houve a competente citação para ingresso do locatário em Ação de Despejo, por óbvio ele foi avisado de tal possibilidade de despejo. Contudo, se não houve a citação, ou, esta se deu de modo inválido (o que deve ser verificado nos autos da Ação de Despejo), é possível ao locatário intentar Ação Declaratória de Nulidade a fim de anular a sentença (ou qualquer decisão judicial terminativa) da Ação de Despejo para a qual não foi citado. Isto se dá em função de que uma sentença ou decisão terminativa em demanda judicial somente pode produzir efeitos entre as partes que integraram o processo; logo, se o locatário não foi convocado para ingressar na Ação de Despejo mediante sua citação válida, não pode qualquer decisão desta ação lhe afetar, pois, dela não fez parte.

Ainda, para que o locatário de uma locação comercial tenha a seu favor a proteção ao ponto comercial conferida pela Lei nº 8.245/1991 e não venha a ter contra si uma Ação de Despejo, por óbvio, deve ele estar adimplente com todas as suas obrigações contratuais e legais. Em caso de qualquer inadimplência, tal como no caso mais comum de ausência de pagamento de aluguéis, sempre haverá a possibilidade de resolução do contrato de locação mediante Ação de Despejo proposta pelo locador lesado em função da inadimplência do locatário.

Os apontamentos feitos ao longo deste texto, com certeza, não esgotam o tema, mas respondem à todas as situações mais comuns que frequentemente ocorrem numa relação locatícia comercial.

Por fim, aproveito o momento para expor um raciocínio. Já atendi muitos empresários que, pela simples falta de uma informação legal precisa, ou, uma consultoria específica em determinada situação, tomaram decisões (grandes e pequenas) que em momento futuro lhes trouxeram enormes prejuízos. Em muitos casos, a continuidade da atividade empresarial foi prejudicada de tal forma que se tornou impossível ou inviável manter a empresa ativa e funcionando. Por tudo isso, afirmo com certeza absoluta que é importante que todo empresário, não importando o ramo de sua atividade, tenha ao seu lado e ao seu dispor a consultoria de um profissional jurídico competente. E que não se diga ou pense que tal consultoria geraria um grande custo à empresa, pois, é certo que é possível a contratação da consultoria jurídica adequada a preços módicos e razoáveis. Ainda, todo valor dispendido pelo empresário com a contratação de uma consultoria jurídica, certamente irá retornar à empresa em maior volume, pois, imensos prejuízos terão sido evitados.

Espero ter colaborado. Tenham todos um ótimo dia.

Atenciosamente.

Rhâny Tadeu Rinaldi Balarini.

OAB/PR nº 66.382.

Telefone/Whatsapp: (41) 99743-2209.

1 Comentário

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)

Teu artigo está muito bom!
Obrigada pela aula! continuar lendo